所有期間10年超の自宅を売ったときの軽減税率｜特例の適用条件や活用方法について

自宅を売る際の心配事の1つが「税金の負担」です。売却益が出たときは譲渡所得税について考えなくてはなりませんが、一定の条件を満たせばこの負担を軽減する特例が使えます。

基本的な税額の計算方法、そしてマイホームを長く所有していることで適用できる軽減税率について、ここで解説していきます。

必要のなくなったマイホームを売り、その資金を元手に別の住宅を購入することもあるでしょう。資金の使い道が何であれ、もし自宅を売って利益が発生したのであれば税金に注意してください。残った利益は「譲渡所得」として課税を受けることになります。

譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の算式から導かれ、この金額に対して所得税と住民税が課せられます。

そのため手元に残った資金のすべてを自由に使えるとは限らず、ある程度納税資金が必要になることも踏まえて使途を考える必要があるでしょう。

なお適用される税率は物件の保有期間によって定まり、売却した年の1月1日時点で保有期間が5年以下なのか、それとも5年を超えるのかによって次のように適用関係が変動します。

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所得税	30％	15％
住民税	9％	5％

 

自宅の売却であれば、「3,000万円の特別控除の特例」が使える可能性があります。適用にあたっては厳格に定められた多くの条件をクリアする必要があり、主なものとして以下の条件が挙げられます。

• 実際に居住していた物件であること
• マイホームの所有権を持っていたこと
• 売却先が第三者であること

特別控除が適用できる場合、税率を適用する前段階で売却価格から差し引くことができますので、もし1,000万円や2,000万円などの価格で売ったのであれば、同特例により負担はゼロに抑えることができます。

それ以上の金額、たとえば5,000万円で売却できた場合でも、取引にかかった費用などが2,000万円になるときは5,000万円－2,000万円－3,000万円＝0円となり、税負担は発生しません。

売却したマイホームについて10年を超えて所有している場合、上記の特別控除を適用した後の譲渡所得に対して、さらに軽減税率を適用することも可能です。

この特例により適用される税率は以下のとおりです。

	6,000万円までの部分	6,000万円を超える部分
所得税	10％	15％
住民税	4％	5％

たとえば3,000万円を差し引いた後の価格が4,000万円となる場合、通常であればこの金額に所得税と住民税がそれぞれ15％・5％適用されるところ、同特例が使えると全体として税率を6％下げることができるのです。
単純計算で、4,000万円の6％にあたる240万円が節税できたことになります。

マイホームを10年超所有したときの特例を利用するには、以下の条件をすべて満たす必要があります。

1. 売却したマイホームに現に居住・または以前住んでいたこと
   ※以前住んでいた家屋については、住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売る必要がある。
   ※取り壊した家屋、災害により滅失した場合についても適用できるケースがある。
2. 売却年の1月1日時点で10年超の所有期間があること（家屋・敷地ともに）
3. 売却年の前年・前々年にこの特例を利用していないこと
4. 売却した家屋・敷地についてマイホームの買換え等別の特例の適用を受けていないこと
   ※居住用財産を売却したときの3,000万円の特別控除については例外。
5. 夫婦間や親子間などではない第三者に売却したこと
    

なお、ほかの制度との併用については注意が必要です。
過去に利用した特例があるときも適用できなくなることがあります。ただし、上記の3,000万円の特別控除に関しては別で、同時に重ねて適用することも可能です。

特例を受ける場合は、所定の書類を添付した上で確定申告の手続きを行う必要があります。

そのため確定申告書を作成することはもちろん、添付書類である「譲渡所得の内訳書［土地・建物用］」と、売却したマイホーム（家屋および敷地）に関する登記事項証明書も用意しておきましょう。

確定申告の方法や書類の作成方法については税理士にご相談ください。プロが対応することで特例の適用条件を満たしているかどうかについても正確に判断できるようになりますし、各種手続きもスムーズに進められるようになります。