不動産売却では確定申告に注意！譲渡所得税の基本や税理士の活用について

土地や建物など、不動産を売却したことによって確定申告が必要になる可能性があります。多くの方にとって馴染みのない手続きですので見逃しがちですが、税金の申告や納付は法律上の義務ですので適切に対処しなくてはなりません。
ここで不動産売却時の確定申告の基本的な仕組みを説明していますので、売却を検討している方やすでに売却手続きを行った方はぜひご一読ください。

不動産を売却したすべての方に確定申告の義務が課せられるわけではありません。

主に確定申告が必要となるのは以下のケースに該当する場合です。

売却により損失が発生することも珍しくありません。
この場合は原則として確定申告は不要ですが、損失を翌年以降に繰り越して節税に活用できる特例もあるため、損失が出た場合でも申告を検討した方が良いでしょう。

不動産売却に際して課税される税金は所得税です。ただし譲渡所得については分離課税制度が採用されており、一般的な給与所得や事業所得などとは別で計算します。
そこで以下の計算式を用いて譲渡所得を算出します。

[譲渡所得　＝　収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額]

• 収入金額・・・不動産を売却して得た代金のこと。売買代金のほか、譲渡時に買主から受け取った固定資産税の精算金なども含める。
• 取得費・・・売却した不動産を購入した際にかかった費用。購入代金のほか、購入時の仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士費用や税理士費用なども含める。
• 譲渡費用・・・不動産を売却するのに直接かかった費用。売却時の仲介手数料や印紙税、測量費、建物の取り壊し費用、借家人への立退料なども含める。
• 特別控除額・・・一定要件を満たす場合にのみ差し引くことができる金額。

譲渡所得の算出後、税率を適用して具体的な納付額を計算します。

このとき適用される税率は2パターンあり、売却した不動産の所有期間によって大きく異なります。

※売却するのが10年以上所有したマイホームであるときは、軽減税率（所得税10％＋住民税4％）を適用することができる。

所有期間の判定にあたっては、「売却した年の1月1日時点」に着目してください。
たとえば、2020年10月に購入した土地を2025年10月に売却した場合、購入から5年が経過していても、2025年1月1日時点では所有期間が5年以下のため短期譲渡所得として扱われてしまいます。長期譲渡所得として低い税率を適用するには、2026年1月1日以降に売却する必要があります。

一定条件を満たせば「特別控除」を受けることができます。
代表的な特別控除は、「マイホームを売却した場合」に適用できる3,000万円の特別控除です。居住用財産の売却で適用され、この場合譲渡所得が3,000万円まで発生していても課税所得を0円にできるため多くの場面で税負担を大幅に軽減することができるでしょう。
ほかにも、「収用等によって土地や建物を譲渡した場合」に適用できる5,000万円の特別控除もあります。

これらの特別控除を適用するためには確定申告が必須であり、適用条件も複雑なため、税理士のアドバイスを受けて申告することをおすすめします。

譲渡所得が発生しており申告が必要と判断される場合、期限までに書類を揃えて税務署に提出してください。

不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日までが確定申告の期間です。

この期間内に、現在の住所地を管轄する税務署に申告書を提出しなくてはなりません。期限を過ぎると延滞税などのペナルティが発生する可能性があるため、余裕を持って準備することが大事です。

提出方法は複数あり、税務署窓口に直接提出する方法、郵送で提出する方法、さらにe-Tax（電子申告システム）による提出も認められています。

確定申告では多くの書類が必要となります。
主要な書類は次のように整理できます。

• 基本的な申告書類・・・確定申告書第一表・第二表、確定申告書第三表（分離課税用）、譲渡所得の内訳書。
• 売却関連書類・・・売却時の売買契約書のコピー、仲介手数料などの領収書のコピーなど。
• 取得関連書類・・・購入時の売買契約書のコピー、購入時の仲介手数料などの領収書のコピー、増改築があるならその請負契約書や領収書のコピーなど。
• その他・・・売却した不動産の登記事項証明書、特例を利用する場合は戸籍の附票などが必要。特例の適用を受ける場合はそれぞれの特例に応じた追加書類が必要となるため要確認。

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の案内に従って入力するだけで申告書を完成させられます。ただ、申告書以外にも準備すべき書類はたくさんありますし、どれが必要でどれが不要か、そもそも申告は必要か、など判断しないといけないことはたくさんあります。

そこで税理士に申告作業を依頼することもご検討ください。プロにご相談いただくことで適切に特例を適用し、節税効果を高められるケースもあります。

税理士に依頼することで得られるメリットは多岐にわたります。

１つは「計算ミスの防止と申告書の正確性確保」です。譲渡所得の計算は複雑で、減価償却費の計算や特別控除の適用条件など、専門知識が必要な部分も多く含まれています。しかし税理士に依頼することで申告漏れや計算ミスによる追加納税のリスクを下げることができます。

もう１つのメリットは「節税効果の最大化」です。税理士は最新の税制改正の情報や特例制度に精通しており、依頼者が見落としがちな控除や特例の適用も提案できます。

また、「時間と手間の削減」も大きなメリットとなるでしょう。ご自身で書類を集めたり申告書を作成したり、税務署に出向いたりするのには労力を要します。プライベートの時間を消費することにもなりますが、税理士に依頼することでその負担を軽減できます。

特に以下のようなケースに該当する方は、税理士を活用するメリットが大きいです。同時に、ご自身で対応するには難易度が高いため、ご依頼を検討いただければと思います。